Resergs

  • 26 мая 2011 г.
  • 1258 Слова
Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку.
Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как зданияили сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объектавозможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Цели оценки объектов недвижимости

Оценка объектов незавершенногостроительства производится для следующих целей:
- для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,
- при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию,
- при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства, при реорганизационной трансформации (создание холдинга,выделение подразделений, банкротство),
- при покупке или продажи объекта незавершенного строительства,
- для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

методы оценки недвижимости незавершенного строительства

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. Кпервой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными иконструктивными решениями. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся к первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Оценка незавершённого строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.Таблица 1
Использование возможных подходов оценки объектов недвижимости, не завершенных строительством

Объект | Подход |
1-я группа. Специализированные здания и сооружения2-я группа. Здания с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями | Затратный подходЗатратный и доходный подходы |

    При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночнаястоимость, определяемая в рамках затратного подхода (С), включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, базисными территориальными или федеральными единичными расценками, укрупненными показателями стоимости строительства, а также региональными индексами цен в строительстве, сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и техническихусловий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании – девелопера, стоимость пивлекаемых кредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа и определяется по формуле

С= Сстр + Зсопутст + П – И,

где Сстр - стоимость строительства;
Зсопутст –...
tracking img