Анализ потребительских свойств и местонахождения

  • 12 нояб. 2015 г.
  • 5533 Слова
Министерство образования и науки Российской Федерации
Иркутский государственный технический университет
Кафедра Экспертиза и управление недвижимостью







Пояснительная записка к курсовому проекту

по дисциплине: Экономика недвижимости
тема: Анализ потребительских свойств и местонахождения














Иркутск, 2011 г.


Раздел 1. Виды и состав экспертиз объектов недвижимости

В последнеевремя все большую актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг. Это связано с неоспоримостью того факта, что наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.
Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью, включает все видыпланирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.
Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведениекоторых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования.
Могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются:
· экономическая экспертиза;
· техническая экспертиза;
· правовая экспертиза;
· экспертиза местоположения;
· управленческая экспертиза;
· эксплуатационная экспертиза.
К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного состоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровеньналогообложения, типы рисков.
Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиямсобственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:
- провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
- определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджетсодержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);
- составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
- составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможныхстратегий управления;
- спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.
Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение техническихэкспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными...
tracking img