Методы оценки стоимости земли

  • 19 июня 2013 г.
  • 7174 Слова
Содержание

Оценка
землиМетод сопоставления
продажЭкономический
методМетод c
оотнесенияМетод капитализации земельной ренты (метод выгод)
Инвестиционный
методМетод остатка для
землиМетод распределения
доходаМетод

развитияРезюмеСпособы определения стоимости земли в различных оценочных
ситуацияхВопросы для самостоятельной
работы
Оценка земли

В данной главе основноевнимание будет уделено подробному описанию методов, направленных на определение величины стоимости земли, которые уже были названы в главе 6, при описании способов оценки (метод сопоставления продаж, экономический метод, метод соотнесения, метод капитализации земельной ренты, инвестиционный метод, метод остатка для земли, метод распределения дохода, метод развития).
Материал, изложенный в этой главе, являетсясвоего рода дополнением рассмотренных в предыдущих главах основных подходов к оценке, так как ни один объект недвижимости не может быть оценен без учета выгод (недостатков) местоположения. Определение стоимости земли практически является императивом для любого метода оценки недвижимости, при этом не важно, используется ли она непосредственно, как это имеет место в затратном подходе, илиопосредствованно присутствует при определении наиболее эффективного использования, в значениях ставки капитализации, нормы отдачи или совокупного износа.

Метод сопоставления продаж

Метод сопоставления продаж применяется для оценки земельных участков, свободных от земельных улучшений, и исходит из принципа замещения: рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему будет стоить другойучасток с такими же потребительными свойствами.
Согласно методу, стоимость земли определяется на уровне цен продажи земельных участков, подобных оцениваемому, с учетом отличий в характере сделки и свойствах земельных участков, влияющих на их стоимость. Иными словами, необходимо определить адаптивную стоимость проданного участка, если бы он имел такие же полезные свойства, что и оцениваемый земельныйучасток.
Откорректированная на имеющиеся отличия цена продажи подобных земельных участков определяется по формуле:

,

где: Vаi - откорректированная цена продажи i-го подобного объекта;
Vi - цена продажи i-го подобного земельного участка;
m - количество факторов сравнения;
Vij - разность (поправка) в цене (+,-) продажи i-го подобного земельного участка относительно объекта оценки по j-муфактору сравнения.
Поскольку при применении этого метода предполагается сопоставление цен продаж нескольких объектов, то стоимость объекта оценки определяется как медианное (серединное для ранжированного ряда) или модальное (наиболее распространенное) значение полученных результатов.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
· определение элементов, по которым осуществляется сравнениеобъекта оценки с подобными объектами (далее - элементов сравнения);
· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного земельного участка от оцениваемого;
· определение по каждому из элементов сравнения величины поправок к цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от оцениваемого участка;
· корректировка покаждому из элементов сравнения цен каждого подобного земельного участка, нивелирующая их отличия от оцениваемого земельного участка;
оценка стоимость земля метод
· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем определения модального или медианного значения, полученных после корректировки результатов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы,изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важные факторы стоимости и характеристики сделок с земельными участками приведены на рис.12.1.
Характер и степень отличий подобного земельного участка от оцениваемого устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого...
tracking img