Основные принципы оценки недвижимости

  • 25 февр. 2015 г.
  • 1235 Слова
Содержание
Введение
I. Основные принципы оценки недвижимости
II. Принцип соответствия
Заключение
Список литературы

Введение
Обычно говоря об оценке земельных участков, следует исследовать рыночную стоимость прав собственности на землю или прав аренды.
Оценка земельного участка напрямую зависит от его местоположения, влияния внешних факторов и изменений рынка. Также необходимопринимать во внимание ожидаемые количество, сроки и возможность получения прибыли ввиду использования земельных участков с более эффективной его эксплуатацией, не учитывая доходы от иных видов производства, которые присоединяются к земельному участку с целью осуществления предпринимательской деятельности.
Оценку земли проводят, основываясь на принцип наиболее эффективного использования земли. Таким образом,оценка земельных участков происходит, исходя из наиболее вероятного, физически возможного, оправданного, верного с точки зрения действующего законодательства и финансово осуществимого использования.
I. Основные принципы оценки недвижимости
Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определениистоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметическийремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).
Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.
На стоимость объектовнедвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.
Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:
– максимальная эффективность;
– финансовая обоснованность;
– физическая осуществимость;
– соответствие законодательству.
Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случаеотличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.
Принцип вклада основан наизмерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние, как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.
Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальнойпродуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.
Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождатьсяувеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.
Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем...
tracking img