Принципы оценки недвижимости

  • 06 нояб. 2010 г.
  • 3229 Слова
ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.
Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимостьобъекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды - то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено четыре группы принципов:
• принципы, основанные на представлениях пользователя;
• принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
•принципы, связанные с рыночной средой;
• принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Все принципы оценки недвижимости связаны между собой (рис. 1). К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынканедвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

[pic]
Рис. 1. Взаимосвязь принципов оценки
1. Принципы,основанные на представлениях пользователя
Принципы, основанные на представлениях пользователя - полезности; замещения; ожидания - позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
1.1 Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику.Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность. Полезность это способность даннойнедвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньгине получены на руки.
Этот принцип получил название "принцип полезности" и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.
1.2 Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый "принцип замещения" и, как правило,он предполагает наличие вариантов для покупателя. "Принцип замещения" говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости,используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный. Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений. Так же важным для инвестора является величина, качество и...
tracking img