Схемы финансирования проектов коммерческой недвижимости

Государственный Университет
Высшая Школа Экономики

Курсовая работа на тему: «Современные схемы финансирования проектов коммерческой недвижимости»

Москва 2008
План:

Вступление
Общие тенденции в области финансирования проектов коммерческой недвижимости за последние несколько лет
Общая структура финансирования
Собственный капитал:
- банковское кредитование
фундаментальные элементыусловия кредитования
этапы кредитования
методы кредитования и формы ссудных счетов
порядок погашения ссуд
финансовые коэффициенты оценки кредитоспособности клиентов коммерческого банка
анализ денежного потока как способ оценки кредитоспособности заемщика
- синдицированные кредиты
- проектное финансирование
Обеспечение со стороны заёмщика
Заключение

Вступление
Несмотря на инфляцию ирост политических рисков, позитивные макроэкономические показатели, такие как рост ВВП на 7,6% в 2007, сохраняющийся потенциал роста, формирование валютно-резервных фондов и рост реально располагаемых доходов более чем на 10% сохраняют привлекательность отечественной экономики. С этим соглашаются эксперты как в США, обремененных тяжелейшими последствиями финансовой инженерии (ипотечный кризис,связавший друг с другом почти все финансовые институты экономики, credit crunch в результате которого ряд столпов мировой экономики стоит на грани банкротства) и отрицательным девятитриллионным сальдо внешних операций, так и в западной Европе, прошедшей стадию бурного роста и нуждающейся в свежих вливаниях. В результате в поисках прибыли эти страны будут ориентироваться на восточную Европу и Россию в частности,хотя не всегда в первую очередь.
Целью данной работы является описание и раскрытие деталей процесса финансирования проекта в области коммерческой недвижимости. Структуру финансирования, наиболее часто встречающаяся на рынках развивающихся стран, можно разделить на две основные части по степени контроля за управлением и возможностью влияния на принятие решений в компании инвестором. К первойкатегории капитала можно отнести вклады акционеров с последующим распределением долей в прибыли. Ко второй – поиск банковских денег, способных покрыть остающиеся 70-50% бюджета проекта. В работе я пытался раскрыть преимущества обоих типов финансирования и их недостатки.
Рост числа заявленных проектов во всех сегментах коммерческой недвижимости, начиная с бизнес центров и заканчивая логистическимикомплексами, не дает усомниться в потребностях компаний резидентов в инвестициях и кредитах. Эксперты продолжают отодвигать границы насыщения рынка, обуславливая это слабой прогнозируемостью графика реализации проекта, сталкивающегося с непредсказуемостью решений государственных организаций и колебаниями экономической конъюнктуры. Тем не менее, интерес компаний к данной сфере помимо реализации стандартных проектовстимулирует развитие таких направлений как: редевелопмент устаревших помещений, строительство под заказ индустриальных объектов и гос. проекты. Что в свою очередь подстёгивает спрос на кредитные инструменты.
Особый интерес к данной теме рождает многообразность и гибкость вариантов трансформации схемы с сохранением основообразующих принципов и вариацией величин индикаторных показателей ипропорциональных соотношений привлекаемых средств. Гибкость с одной стороны и необходимость соблюдения общепринятых правил делает процесс разработки схемы финансирования столь привлекательным.

Общие тенденции
Принимая во внимание осложнившуюся ситуацию на финансовых рынках, недоверие банков к заёмщику усилилось. Нехватка ликвидности, появившейся как следствие роста числа неплатежей, но долговым ценнымбумагам на американском рынке, заставила ужесточить кредитную политику и сделала привлекаемый капитал слишком дорогим. Что в свою очередь не могло не отразиться на российском рынке, столь сильно завязанном на дешевых западных деньгах.
Результатом стало увеличение доли собственного капитала до 30-50% в зависимости от рисков проекта и репутации...