Учет инвестиций в недвижимость

Определение инвестиционной недвижимости
Согласно МСФО (IAS) 40 инвестиционная недвижимость - недвижимость, находящаяся во владении кредитной организации с целью получения арендных платежей, или прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для использования в обычной деятельности и не для продажи. Для признания ее инвестиционной недвижимость должна представлять собой землю, или здание,или часть здания, или и то, и другое. Владеть инвестиционной недвижимостью должен сам собственник или арендатор по договору финансовой аренды.
При определенных условиях в качестве инвестиционной недвижимости в отчетности по МСФО может быть отражена и недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды.
Недвижимостью, временно не используемой в основной деятельности, вроссийском учете, так же как и в МСФО, признается имущество, предназначенное для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости этого имущества или того и другого. Аналогично проводится грань между недвижимостью, временно не используемой в основной деятельности, и основными средствами. Так, в Положении Банка России от 26.03.2007 № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях,расположенных на территории Российской Федерации» (далее - Положение № 302-П) будет указано, что такая недвижимость не предназначена для использования в качестве средств труда для оказания услуг, управления кредитной организацией, а также в случаях, предусмотренных санитарно-гигиеническими, технико-эксплуатационными и другими специальными техническими нормами и требованиями. Изменения, касающиесянедвижимости, временно не используемой в основной деятельности, внесены в Положение № 302-П указанием Банка России от 29.12.10 № 2553-У.
Как МСФО (IAS) 40, так и Положение № 302-П (в новой редакции) не предполагают реализации недвижимости в течение одного года с даты классификации объекта. По российским правилам, недвижимость, временно не используемая в основной деятельности, может представлятьсобой землю, или здание, либо часть здания, либо и то, и другое. Точно такие же требования содержит МСФО (IAS) 40.
Наряду со сходством, в определениях инвестиционной недвижимости и недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, есть и определенные различия. Так, инвестиционная недвижимость по МСФО может находиться во владении кредитной организации (на праве собственности или подоговору финансовой аренды), а для российского учета важно наличие права собственности, полученного при осуществлении уставной деятельности. Кроме того, по МСФО в определенных ситуациях можно отразить недвижимость, которой кредитная организация владеет на праве операционной аренды, а по российским стандартам такая возможность не предусмотрена вообще.
Таким образом, круг объектов недвижимости, которыемогут быть признаны инвестиционными, в международных стандартах шире, чем в российском учете. При подготовке МСФО-отчетности кредитным организациям следует протестировать объекты, не учитываемые в бухгалтерском учете как недвижимость, временно не используемая в основной деятельности, на предмет их классификации в качестве инвестиционной недвижимости.
Согласно МСФО к инвестиционной не относится танедвижимость, которая занята сотрудниками кредитной организации (независимо от того, платят они арендную плату по рыночным ставкам или нет). Этот нюанс актуален для тех банков, которые имеют на балансе квартиры и сдают их в аренду своим сотрудникам. Такие квартиры по МСФО классифицируются как основные средства. Новая редакция Положения № 302-П не предполагает такого ограничения. Однако при наличиина балансе таких квартир следует заранее задуматься, как их классифицировать в российском учете. Возможно применение подхода, аналогичного МСФО, но такой выбор должен быть обязательно закреплен в учетной политике, а в профессиональном суждении о классификации такого актива следует указать причины, по которым объект признается основным средством.
Нередко у кредитной организации в...